Как продать недвижимость в Болгарии — полезные советы и рекомендации от АН «Этажи»

05.10.2026

Многие россияне приобрели жильё на черноморском побережье Болгарии в период с 2008 по 2014 год, когда цены были доступны, а выбор — широк. С тех пор у части собственников поменялись планы: кто-то перестал ездить на отдых, кто-то хочет перераспределить средства. Вопрос, как продать недвижимость, расположенную в другой стране, не теряет актуальности, особенно если личный выезд невозможен или нежелателен. Хорошая новость в том, что болгарское законодательство прямо предусматривает сделки по доверенности — и эта процедура работала задолго до недавних ограничений на поездки.

Дистанционная продажа: как это устроено

Поскольку россиянам, не имеющим гражданства страны ЕС, разрешено свободно владеть квартирами, апартаментами и studios (без земельного участка), юридическая база для продажи остаётся прежней. Главное условие дистанционной сделки — оформление специальной доверенности на представителя в Болгарии. Это может быть адвокат или риелтор, который будет действовать от вашего имени у нотариуса.

Доверенность оформляется у любого нотариуса в России, заверяется апостилем и отправляется курьерской почтой в Болгарию. Она не генеральная: в ней прописано конкретное полномочие — продать определённый объект по согласованной цене. Представитель не может ни изменить условия, ни распорядиться средствами сверх оговорённого.

Подготовка пакета документов

Сбор документов — самый объёмный этап. Часть бумаг готовится в России, часть — на месте, в Болгарии. От продавца потребуются:

• Скан-фото паспорта РФ (первый разворот) и адреса прописки.
• Документы о семейном положении: свидетельства о браке, о разводе, о смерти супруга. Если собственник был в браке на дату нотариального акта, болгарское право считает собственность совместной — и от второго супруга нужен аналогичный пакет.
• Три декларации: о гражданстве и семейном положении, об отсутствии связи с высокопоставленными лицами, об отсутствии в санкционных списках (для граждан РФ и Беларуси). Они заполняются по образцу и заверяются у нотариуса.

В Болгарии доверенное лицо получает кадастровую выписку (скицу), налоговую оценку (данъчну оценку) и справку об отсутствии обременений. На сбор этих справок уходит от 14 до 30 дней.

Оригинал нотариального акта отправлять не нужно — достаточно скан-фото. Копию акта адвокат получает в нотариальном архиве.

Налоги и платежи: что платит продавец

Один из самых частых вопросов касается налоговой нагрузки. Муниципальный налог на переход права собственности (3–3,5% от стоимости) оплачивает покупатель — это его расход, не продавца.

Продавец платит налог на доходы физических лиц — 10% с прибыли, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Из этой суммы дополнительно вычитается 10% в качестве расчётной компенсации расходов на содержание объекта. Если прибыли нет, налог равен нулю.

Есть и льготы. Владея объектом более трёх лет и продавая его как единственное жильё в календарном году, продавец освобождается от налога. Можно без налога продать и два объекта за год, если владели ими от пяти лет.

Если в собственности числится дом или вилла с земельным участком, помните: земля для граждан третьих стран оформляется только на болгарское юридическое лицо. Продажа такой недвижимости имеет особенности — корпоративные налоги могут добавить 10–15% к расходам, а с 2026 года продажа долей компании, владеющей недвижимостью, может рассматриваться как скрытая сделка и облагаться муниципальными сборами.

Коммерческие объекты: нюансы

Коммерческая недвижимость — рестораны, магазины, отели — также может быть продана дистанционно, но пакет документов и налоговый расчёт здесь сложнее. Если объект зарегистрирован на болгарскую компанию, продаются не стены, а доли в ООО. Это меняет структуру налогообложения и требует участия бухгалтера. Кроме того, арендные договоры, зарегистрированные в имущественном регистре, сохраняют силу при смене собственника — это нужно учитывать при переговорах с покупателем.

Как проходят этапы сделки

Весь процесс можно разбить на несколько последовательных шагов:

1. Оценка объекта и согласование цены. Агентство анализирует рынок, предлагает тактику и реалистичную стоимость.

2. Поиск покупателя. Объявления публикуются на болгарских и международных площадках, организуются показы — очно или по видео.

3. Внесение задатка. Покупатель переводит на депозитный счёт адвоката от €2 000 — это подтверждает серьёзность намерений.

4. Подготовка и отправка документов. Продавец получает готовый пакет от агентства, идёт к нотариусу в России, заверяет бумаги и отправляет их курьером.

5. Сделка у болгарского нотариуса. Покупатель переводит полную сумму на адвокатский трастовый счёт. Адвокат подписывает договор от имени продавца, нотариус проверяет документы, подтверждает оплату и отправляет акт на регистрацию.

6. Перевод средств продавцу. Деньги поступают на счёт в российском банке (SWIFT) или на счёт в третьей стране. Сроки — от 24 часов до нескольких дней.

В среднем от первого обращения до получения денег проходит около трёх недель.

Практические советы

• Перед началом продажи закажите выписку из имущественного регистра, чтобы убедиться в отсутствии обременений и ошибок в данных.
• Погасите все долги — по таксе поддержки, налогам, коммунальным платежам. Задолженность может стать основанием для блокировки сделки нотариусом. Часто эти суммы гасятся из задатка покупателя.
• Разделите в нотариальном акте стоимость недвижимости и стоимость мебели/техники. Мебель оформляется как движимое имущество — это убирает 10% налога с соответствующей части суммы.
• Проверьте, есть ли между Болгарией и страной вашего налогового резидентства соглашение об избежании двойного налогообложения. Без него налог можно заплатить дважды.
• Если собственников несколько, доверенность нужна от каждого. Согласие всех владельцев — обязательное условие.

Продажа квартиры в Болгарии без личного присутствия — процедура отработанная и юридически прозрачная. Главное — выбрать надёжного представителя, собрать корректный пакет бумаг и заранее просчитать налоговую нагрузку. Тогда сделка пройдёт спокойно и в правовом поле.