Купля-продажа квартиры: как не остаться без крыши и без денег

При заключении любого договора надо помнить, что неважных условий просто не существует, тем более если речь идет о купле-продаже недвижимости. Чтобы покупатель квартиры не лишился своего приобретения, а продавец — денег, им следует знать, какие сделки могут быть признаны недействительными.

Первым делом покупателю недвижимости стоит обратить особое внимание на идентификацию квартиры в договоре. Там должен быть указан точный адрес, вплоть до номера квартиры. В противном случае вам продают не квартиру, а воздух. Раньше номер квартиры не указывался в договорах только в том случае, если ее покупали еще на стадии строительства дома. Но теперь даже в такой ситуации стороны стараются идентифицировать квартиру. Это первый этап проверки добросовестности продавца.

Если из текста договора не следует однозначно, какой именно объект является предметом сделки, ничто не помешает продавцу забрать деньги и исчезнуть в неизвестном направлении. При покупке квартиры на стадии строительства нужно убедиться, что площадка вообще существует и на ней идут работы. Доверять продавцам на слово не стоит.

Деньги любят порядок

Следующий этап проверки — условия оплаты по договору. Если при покупке недвижимости на вторичном рынке из договора следует, что покупатель должен заплатить продавцу деньги сразу после подписания договора, но до регистрации прав собственности на квартиру, скорее всего продавец — мошенник. Такое условие договора позволит ему на вполне законных основаниях испариться с деньгами. А вот перейдет ли квартира к покупателю — это еще вопрос. Формально все условия соблюдены, но покупатель остается без денег и без квартиры.

При заключении договора следует обратить внимание на сроки и порядок оплаты. Часть продавцов предпочитает направлять документы в регистрирующие органы и лишь после этого требовать деньги. Расчет очень прост: если продавец не получает деньги, он блокирует регистрацию. Вместе с тем при надлежащем оформлении оплаты у покупателя нет оснований сомневаться в добросовестности продавца.

Некоторые организации даже в этом случае умудряются обманывать клиентов. Чаще всего используются два варианта. В первом фирма-продавец готовит документы для регистрации, но при заполнении заявления или в документах, сданных в соответствующий орган, допускает ошибку, которая препятствует регистрации. Покупатель перечисляет деньги, как только ему сообщают, что все документы сданы на регистрацию. После получения денег продавец исчезает, а приобретатель через некоторое время узнает, что в регистрации отказано из-за неустранения обнаруженных в документах ошибок.

При втором варианте развития событий фирма-продавец предлагает за отдельную плату покупателям свои услуги по регистрации прав. Для подачи документов на регистрацию нужна доверенность. Поскольку большинство граждан подписывают документы не читая, в доверенность включается пункт, согласно которому доверенное лицо получает право подписывать от имени доверителя документы, связанные с распоряжением квартирой. После получения такого документа мошенники сначала регистрируют квартиру на покупателя, а сразу после этого перепродают (дарят и пр.) ее себе самим или третьим лицам. Фирма-продавец заявляет о недобросовестности конкретного работника, который, разумеется, сразу же перестает появляться на работе. Покупатель при таком раскладе тоже теряет и деньги, и саму квартиру.

Перевод в никуда

Отдельно необходимо обратить внимание на платежные реквизиты продавца. Иногда они меняются, о чем продавец просто забывает уведомить покупателя. В некоторых случаях это чревато крайне негативными последствиями. Приведем пример. Гражданин Г. заключил с организацией договор купли-продажи квартиры. По условиям договора он должен был оплатить квартиру в возводимом доме, после чего она бронировалась за ним. Соблюдая договор, Г. перечислил требуемую сумму по реквизитам, указанным в договоре. Но через некоторое время представители продавца сообщили ему, что деньги так и не поступили, а также потребовали в кратчайшие сроки перевести необходимую сумму, иначе квартира снова поступит в продажу.

Покупатель предоставил документы, подтверждающие исполнение обязательств. Тут-то и выяснилось, что по какой-то причине в договоре указаны старые банковские реквизиты продавца. Более того, этот счет уже давно закрыт. Продавец, допустивший очевидную оплошность, как мог открещивался от проблем покупателя, заявляя, что пока он не получит деньги, квартира предоставлена не будет. Банк, в который попали деньги, был признан банкротом, и «вытащить» их оттуда стало практически нереально. Продавец отказался предоставлять квартиру, а найти за короткое время еще несколько миллионов рублей для повторной оплаты покупатель просто не смог. В сложившейся ситуации покупатель не виноват, но пострадал в конечном счете именно он.

Чтобы квартира была только вашей

При покупке квартиры особое внимание следует обращать на все документы, относящиеся к квартире. При проверке юридической чистоты объекта потребуйте от продавца оригиналы. Разумеется, никто не будет раздавать оригинал выписки из домовой книги или иные документы всем желающим. Но при получении копии документа не поленитесь и сравните его с оригиналом.

Если документ выдан недавно, то сведения, указанные в нем, можно считать достоверными. По крайней мере вы точно будете знать, что в квартире не прописаны несовершеннолетние и нет незарегистрированных перепланировок. Если продавец предоставляет документы, полученные более месяца назад, нет никаких гарантий, что за этот месяц ничего существенно не изменилось.

То же относится и к выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если продавец квартиры подтверждает свои права на нее такой выпиской, она должна быть выдана недавно. В противном случае покупатель рискует отдать деньги за квартиру, которая давно продана другому лицу. Например, заключая договор, покупатель попросил продавца подтвердить право собственности на квартиру. Тот предоставил выписку из ЕГРП. Покупатель не обратил внимания на дату выдачи выписки (за несколько месяцев до заключения договора). Как выяснилось позже, продавец успел продать жилье другому покупателю за полтора месяца до заключения последнего договора. Таким образом, к моменту предоставления старой выписки продавец уже не имел никаких прав на квартиру. Но поскольку выписка содержала устаревшие данные, покупатель не получил объективной информации. О том, что квартира занята другими людьми (законными владельцами), он узнал, когда пришел заселяться. И в результате потерял деньги.

Не отказывайтесь от помощи

Какие меры может принять покупатель, если его обманули? Теоретически способов много, но насколько они окажутся эффективными, заранее сказать нельзя. В первую очередь стоит обратиться в МВД с заявлением о мошенничестве, а также в суд с иском о взыскании ущерба.

При этом обольщаться не стоит: скорее всего найти продавца окажется непросто (скорее всего вообще невозможно). Как показывает практика, мошенников реально поймать только в том случае, если они слишком часто совершали свои операции в одном районе и слишком долго «засиживались» на одном месте.

* * *

Оксана Каарма. Управляющий партнер управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Специалисты рынка недвижимости советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые проверят наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, являющихся своеобразными столпами рынка. Они не нарушают требований к инвестконтрактам и не обманывают ожиданий покупателей. В любом случае при покупке жилья в новостройках следует ознакомиться с выполнением компанией-застройщиком своих обязательств по контрактам, причем все условия должны быть соблюдены в заранее оговоренные сроки.