Квартиры в новостройках в рассрочку. Утром стулья, вечером деньги...

Цены на столичном рынке недвижимости зашкаливают даже в традиционно более дешевом сегменте новостроек. Накопить нужную сумму сложно, а свободные средства для подобной покупки есть далеко не у всех. В качестве удобного и доступного способа приобретения жилья застройщики активно предлагают оплату квартир в рассрочку. В чем суть этой схемы и чего следует опасаться покупателю?

Рассрочка и кредит

Итак, если собственных средств для единовременной оплаты приобретаемой квартиры не хватает, у покупателя остается два выхода — рассрочка и ипотечный кредит (возможность взять взаймы у друзей или получить наследство от заокеанского дядюшки-миллионера мы не рассматриваем). Часто эти понятия путают и под рассрочкой оплаты понимают покупку квартиры в кредит, что неправильно. Ипотечный кредит может дать лишь кредитная организация, а оформить рассрочку платежа — любой продавец. Кроме того, кредит на покупку недвижимости выдают только под обеспечение (в качестве которого, как правило, выступает приобретаемая квартира).

И, наконец, немаловажный вопрос — момент перехода права собственности. Если жилье приобретают с помощью ипотеки, то право собственности на него возникает у покупателя с момента государственной регистрации сделки купли-продажи. Другое дело, что одновременно с переходом права собственности регистрируется и обременение недвижимости залогом, и в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по уплате долга банку, последний вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

При покупке квартиры в рассрочку переход права собственности осуществляется также после государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку этот факт напрямую не связан с исполнением обязательств по сделке. Правда, в соответствии с ГК РФ стороны могут указать в договоре, что исполнение обязательства по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после внесения покупателем суммы за квартиру в полном объеме. Защита интересов продавца при оплате в рассрочку осуществляется с помощью так называемого залога в силу закона. Другими словами, до момента исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара в полном объеме, квартира находится в залоге у застройщика.

У каждого из указанных способов оплаты недвижимости есть свои плюсы и минусы. Ипотека предполагает долгий срок возврата кредита и сравнительно небольшие ежемесячные выплаты, однако за счет начисляемых процентов через 10-20 лет взятая у банка в долг сумма увеличивается в полтора-два раза. Оплата квартиры в рассрочку подразумевает, что ее стоимость будет внесена покупателем частями в течение значительно более короткого по сравнению с ипотекой периода времени — от нескольких месяцев до нескольких лет. Как и кредит, эта услуга редко бывает бесплатной, однако проценты здесь несколько ниже.

Как это работает?

Как правило, квартиру в рассрочку приобретают по следующей схеме. Покупатель выплачивает первоначальный взнос — от 10 до 70 % стоимости объекта в зависимости от этапа строительства, на котором находится дом, а остаток суммы вносит в течение определенного времени равными частями или по графику, согласованному с продавцом. Например, фиксированным может быть только срок первого и последнего платежа, а в каком размере и с какой периодичностью производить выплаты, покупатель решает сам. Важно, что долг следует погасить до сдачи дома госкомиссии.

Рассрочка бывает процентной и беспроцентной. В первом случае у покупателя после внесения первоначального взноса есть в среднем один-два года, чтобы рассчитаться с продавцом. На невыплаченную часть суммы ежемесячно начисляется 1-2 %. Формально это сопоставимо с ипотекой, средняя ставка по которой для новостроек равна 12-15 % годовых, однако за счет более коротких сроков переплата при покупке квартиры в рассрочку составит около 7-10 % в год. Также не следует забывать, что получение кредита потребует дополнительных затрат на оплату рассмотрения заявки в банке, страхование и т. п.

Беспроцентную рассрочку предоставляют на очень короткий срок, обычно на один-три месяца, реже на полгода. При этом программы оплаты жилья в рассрочку без взимания процентов предполагают, за редким исключением, большой первоначальный взнос — как минимум 30-50 % от стоимости квартиры.

Платить в рассрочку нужно аккуратно

В договоре рассрочки платежа (или договоре о долевом участии в строительстве) должны быть предусмотрены порядок оплаты приобретаемого жилья, размер и график выплат. В нем также могут быть установлены санкции за невыполнение покупателем своих обязательств, в частности по своевременному внесению платежей. Если же подобный штраф специально не оговорен, его размер определяют в соответствии с действующим законодательством (положения ГК РФ о неустойке и купле-продаже, другие нормативные акты).

Если речь идет о долевом участии в строительстве, то соответствующий Федеральный закон № 214-ФЗ предписывает, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа соинвестор уплачивает застройщику штраф (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, если договором предусмотрена рассрочка платежа, то систематическое нарушение дольщиком графика выплат (более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка длительностью свыше трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В этом случае он возвращает покупателю полученные от него денежные средства, а квартирой распоряжается по собственному усмотрению.

Почему именно рассрочка?

С финансовой точки зрения оплачивать покупку квартиры в рассрочку, безусловно, выгоднее, чем приобретать ее по ипотеке. Во-первых, переплата в этом случае будет несоизмеримо меньше, а, учитывая тот факт, что рынок недвижимости не стоит на месте, итоговая стоимость приобретенного в рассрочку жилья вполне может быть сопоставима с текущей рыночной ценой подобных объектов. Во-вторых, процедура получения кредита дольше и дороже, чем заключение с застройщиком соглашения о рассрочке, при котором покупателю не нужно ни заниматься сбором необходимых бумаг, ни ждать одобрения своей кандидатуры, теряя время и, возможно, квартиру, которую он собирается приобрести. К тому же в случае положительного решения о предоставлении кредита придется за свой счет застраховать покупку и свою жизнь. Наконец, не все продавцы охотно связываются с «ипотечниками», а программы продажи жилья в рассрочку есть у подавляющего большинства застройщиков.

Впрочем, все приведенные выше доводы относятся лишь к тем, кто уже имеет на руках довольно крупную сумму для покрытия первоначального взноса и готов в течение одного-двух лет внести остаток. Для тех же, перед кем остро стоит жилищный вопрос, а средств на его быстрое решение нет, пожалуй, наиболее доступным средством остается ипотека. Не считая наследства от заокеанского дядюшки-миллионера, разумеется.