Расскажи, доверенный, как дела?

Наверняка многие знают, что сделки с недвижимостью можно совершать через представителя. В этом случае сделка, совершенная им от имени другого лица, непосредственно создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Но доверенный не вправе совершать сделки от имени другого лица в отношении себя лично. Он также не может предпринимать действия в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Что необходимо знать о доверенности? В соответствии с Гражданским кодексом РФ доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность может быть подготовлена в двух формах: простой письменной и нотариально удостоверенной. В каких случаях удостоверение у нотариуса является обязательным? По общему правилу доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Срок годности ограничен

Общий срок доверенности не превышает три года. Если срок доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее выдачи. Впрочем, документ, удостоверенный нотариусом и предназначенный для совершения действий за границей, который не содержит указание о сроке действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Стоит обратить внимание: если в доверенности не указана дата выдачи, она является ничтожной.

Не доверять или передоверять?

Вообще лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые его уполномочили. Но в жизни бывают разные ситуации, иногда представитель по тем или иным причинам не способен выполнять свои обязанности по доверенности. В этом случае он вправе передоверить свои полномочия другому лицу, если в доверенности это оговорено.

Другой вариант: если представитель в силу определенных обстоятельств (к примеру, для охраны интересов представляемого лица) вынужден так поступить. В таком случае он должен известить об этом человека, который выдал доверенность, сообщив ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Если он не исполнит этой обязанности, ответственность за все действия все равно возлагается на него.

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия основной доверенности.

Доверенность прекращается вследствие:

• истечения срока доверенности;
• отмены доверенности лицом, ее выдавшим;
• отказа лица, которому выдана доверенность;
• прекращения существования юридического лица, которому выдана доверенность;
• прекращения существования юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
• смерти гражданина, от имени которого выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• смерти гражданина, которому выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, которое выдало доверенность, имеет право в любое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому выдана доверенность, может отказаться от нее.

Превышение полномочий

Полномочия не всегда могут базироваться на доверенности. Так, полномочия законных представителей несовершеннолетних граждан, их родителей (либо усыновителей) подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Родители предъявляют свидетельство о рождении ребенка, усыновители — свидетельство об усыновлении. При этом дети старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей.

Как быть, если представитель вышел за рамки доверенности? Согласно Гражданскому кодексу РФ, при отсутствии полномочий (или при их превышении) сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Одобрение сделки создает, изменяет и прекращает права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Особо нужно подчеркнуть, что доверенность на представление интересов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также составляется в нотариально заверенной форме.

Не надо путать полномочия на подписание договора и полномочия по представлению интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан собственноручно продавцом или покупателем, а документы на регистрацию — подаваться через представителя.