В борьбе за клиента шансы «панели» и «монолита» равны

К разделению жилья на классы «эконом», «бизнес» и «элитный» мы уже привыкли. Традиционным стало и распределение домов по качеству: панельные — самые дешевые, относятся к эконом-категории, а монолитные — повыше уровнем, принадлежат к бизнес-классу. Срабатывает стереотип: дороже — значит, лучше.

Так ли это на самом деле? Применение монолитных технологий в строительстве не является изобретением новейшего времени. Именно таким способом в 1893 году были сделаны балконы в здании ГУМа, применялся этот метод и в дальнейшем. Поставлено «на поток» монолитное строительство сравнительно недавно. «Первой ласточкой» можно назвать жилой комплекс «Синяя птица» в Северном Бутове, полностью построенный с использованием монолитной технологии. Сейчас в сознании потребителя «монолит» означает примерно то же, что еще недавно кирпичные дома, — «качественнее, надежнее и удобнее, чем «панель».

Потолок ледяной, дверь скрипучая...

А вот «панель» ассоциируется прежде всего с периодом индустриального домостроения, когда типовыми зданиями в кратчайшие сроки застроили всю страну. Возводить надо было быстро и дешево — о качестве речи идти не могло. В результате недостатки старых панельных зданий всем известны: унылый внешний вид, лишенный каких бы то ни было «архитектурных излишеств»; одинаковые квартиры-каморки с низкими потолками и крохотной площадью; тонкие стены, быстро промерзающие в холода и раскаляющиеся в жару; абсолютное отсутствие шумоизоляции, вечно текущие межпанельные швы.

Естественно, технический прогресс не стоял на месте, и сегодняшние панельные дома существенно отличаются от своих предшественников-«хрущевок». Квартиры стали теплее и просторнее, большинство из них теперь имеют лоджии или балконы (причем уже застекленные). Появилась возможность разнообразить архитектурный облик зданий: новые облицовочные материалы позволяют хоть как-то украсить фасады; дома, по сути так и оставшиеся «коробками», теперь по крайней мере можно делать разноуровневыми, что тоже несколько оживляет облик микрорайонов массовой застройки.

Но многие недостатки, изначально присущие домам индустриальных серий, по-прежнему остаются актуальными (несмотря на уверения застройщиков о том, что «потребительские свойства панельного жилья отвечают всем современным требованиям»). Все так же беспрепятственно можно слышать звуки, которыми сопровождается жизнедеятельность соседей, — устранить шум реально только при существенном увеличении толщины стен, что технически пока не представляется возможным.

До сих пор остаются продуваемые и текущие швы, причем проблема эта не конструктивного характера — надежность герметизации межпанельных швов достигается исключительно за счет качества строительства (т. е. решить ее в обозримом будущем вряд ли удастся). Высота потолков, хотя и преодолела порог 2,25 м, по-прежнему ограничена, да и планировки квартир типовые — об индивидуальных нуждах каждого потребителя при производстве панелей особо не позаботишься.

Еще один существенный вопрос — срок службы таких домов. «Хрущевки» были рассчитаны на 30 — максимум 40 лет. Сегодняшние дома должны просуществовать несколько дольше — лет 50-60. На жизнь одного поколения, хоть и с натяжкой, хватит. А дальше? Из ветхих пятиэтажек городские власти сегодня людей переселяют, но где гарантии, что через полвека за казенный счет будут сносить 20-этажные дома?

Не зря «панель» так и осталась самым дешевым жильем, «имеющим большое социальное значение», как любят говорить чиновники. В столице строятся целые микрорайоны панельных домов, квартиры в которых город бесплатно предоставляет очередникам и переселенцам. В то же время на продажу «панели» возводится все меньше и меньше. Москвичам как людям состоятельным предлагают покупать жилье более престижное и качественное — в монолитных домах. В чем их преимущества?

И вновь мы строим на века

В качестве основных достоинств монолитных конструкций застройщики чаще всего называют прочность и возможность почти бесконечно разнообразить архитектурно-планировочные решения. «Технологии монолитного строительства позволяют применять самые разнообразные проектные решения как квартир, так и мест общественного пользования, — утверждает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Свободные планировки, высокие потолки, многоуровневые квартиры, наличие подземного паркинга, красивые и выразительные фасады — список преимуществ монолитных домов можно продолжать и дальше».

«Одно из главных достоинств монолита — гибкость формы, большие возможности архитектуры, — говорит генеральный директор ГУП «УЭЗ» Валерий Силин. — Мы в Куркине строили дома так, что «обходили» столетние дубы, которые там растут. В панельном домостроении такие тонкости невозможны».

Широкие возможности разнообразить архитектуру зданий подчеркивает и начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина: «Монолит позволяет возводить не похожие друг на друга дома, воплощать в жизнь самые необычные архитектурные идеи. Есть масса вариантов отделки наружных фасадов зданий, для того чтобы «играть» с цветом и фактурой поверхностей. Сегодня возросли требования покупателей, особенно состоятельных: они хотят жить в необычных домах, построенных по индивидуальным проектам, отдают себе отчет в достоинствах монолитной технологии и готовы за это платить. Еще одно бесспорное потребительское преимущество монолитных домов — это возможность изменения площади и свободная планировка квартир».

Прочность и надежность монолитных зданий — еще один плюс. По словам В. Силина, в случае землетрясения или взрыва монолитный дом не разрушится: «Если произойдет взрыв, в доме образуется дыра, но полностью обвалиться он не может. Так, если бы башни Всемирного торгового центра в Нью-Йорке были сделаны из монолитных, а не стальных каркасов, то 11 сентября они не сложились бы, как карточные домики».

«Конструктивные особенности монолитных домов позволяют выдерживать землетрясения силой до восьми баллов, — уточняет С. Лядов. — Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия здесь в три раза выше, чем в панельных зданиях. Джакузи, сауна, мини-бассейн — решения по дизайну и наполнению квартиры могут быть ограничены, пожалуй, лишь фантазией ее владельца».

Немаловажным аспектом является долговечность. «Никто даже не знает пока, насколько долго будет стоять монолитный дом, но больше 100 лет — безоговорочно», — говорит В. Силин. Другие застройщики называют цифры 200-300 лет. Так или иначе, можно не опасаться не только за свой век, но и за будущее детей и внуков.

Кроме того, по мнению застройщиков, применение монолитных технологий позволяет обеспечить значительно более высокое качество строительства. «Монолитная технология в отличие от панельной, когда дом собирается из готовых элементов, произведенных на заводе, позволяет застройщику полностью контролировать производственный процесс непосредственно на строительной площадке, — подчеркивает И. Добашина. — К тому же снимается проблема швов и стыков между панелями — причина многих бед в панельных домах».

Меньше затраты — выше прибыль

Достоинств у монолитных домов не счесть. Соответственно, в представлении большинства людей возведение жилья, обладающего столькими преимуществами, обходится дороже и цена его должна быть более высокой. До недавнего времени тот факт, что себестоимость строительства монолитных зданий выше себестоимости возведения «панелей», казался бесспорным. Такую традиционную точку зрения продолжает отстаивать, к примеру, И. Добашина: «Панельное домостроение сегодня остается востребованным по причине достаточно низкой себестоимости строительства, по некоторым данным — на 40-60% ниже, чем монолитного».

Впрочем, есть и иная точка зрения. «Монолитное домостроение является менее затратным по сравнению с панельным и более окупаемым, — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Естественно, застройщикам выгоднее строить «монолит». Панельное строительство может приносить прибыль только при массовой, а не при точечной застройке. Кроме этого возведение панельных домов подразумевает, что использование земельного участка будет ограничено сериями, а технологии, особенности архитектуры и планировки монолитных домов позволяют более выигрышно использовать земельный участок».

По мнению В. Силина, вопрос о себестоимости строительства — очень сложный: «На первый взгляд панель дешевле. Но нельзя забывать о том, что все ДСК работают в основном в тех цехах, с той инфраструктурой, котельными, очистными и другими сооружениями, которые были построены в советское время за государственный счет, на деньги налогоплательщиков. Как бы все эти заводы жили сейчас, если бы пришлось начинать все с нуля, — представить сложно. В настоящее время новых, производящих панель предприятий, где основные фонды на 100% «ложатся» на себестоимость, нет. Все живут на старых активах, куда в свое время было вложено очень много средств».

Таким образом большинство застройщиков вынуждены признать, что себестоимость «монолита» не сильно отличается от затрат на возведение панельных домов. «Девелоперы все больше предпочитают строить монолитные жилые комплексы, так как они более доходны: спрос на такое жилье большой, а разница в себестоимости не столь значительна, как привыкли думать потенциальные потребители», — говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

В принципе ничего криминального в том, чтобы поддерживать миф о дороговизне строительства монолита, нет. Раз уж монолитные дома обладают целым набором преимуществ — логично продавать их дороже, не сообщая покупателю о том, насколько велика разница между затратами и прибылью.